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老房加梯后续难题:谁来管、管什么、钱谁出

2024-07-02 17:09:35 来源:解放日报 浏览:243
内容提要:在上海,无电梯多层住宅约20万个门洞。去年,全市加装电梯完工超过3000台..

    ■在上海,无电梯多层住宅约20万个门洞。去年,全市加装电梯完工超过3000台。加装电梯完工了,并不意味着万事大吉。“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最关心的三大后续管理问题。在后续管理方面,市房管部门已出台相关文件和参考示范合同,明确电梯管理责任、管理费用的筹集使用等,鼓励物业公司全程参与加梯项目

  ■法律界人士认为,根据《民法典》规定及相关案例,原来反对加装电梯,或者未出资加装电梯的业主,之后因为生活需要而需使用加装电梯的,在合理分担加装和维护费用的情况下,权利应当依法受到保护

  本报记者 周楠 唐烨

  “做好老房加装电梯的‘后半篇文章’,已经到了迫在眉睫的时候。”虹口区家加乐加装电梯事务所党支部书记章建新一连对记者说了几次。

  既有多层住宅加装电梯是一项重要的民心工程。作为上海最早成片加装电梯的街道之一,虹口区江湾镇街道目前已竣工电梯219台,约10%超过免费维保期,相当一部分明年也将陆续到期。

  在上海,无电梯多层住宅约20万个门洞。去年,全市加装电梯完工超过3000台。加装电梯完工了,并不意味着万事大吉。“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最关心的三大后续管理问题。在后续管理方面,市房管部门已出台相关文件和参考示范合同,明确电梯管理责任、管理费用的筹集使用等,鼓励物业公司全程参与加梯项目。

  近期,记者调查采访上海黄浦、虹口、普陀、静安等中心城区发现,多个小区都进行了老房加梯后续管理的探索,有很多成功的案例,也有一些问题亟待解决。

  物业为何愿意接管

  物业接管电梯后续管理,已在上海多个区实践。

  2021年,黄浦区在全市率先出台《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》,《意见》明确指出,加梯由“物业接管”。

  今年3月,虹口区发布《关于推进既有多层住宅加装电梯物业接管及后续管理工作的实施方案》,明确加装电梯所有权人作为使用主体,应当委托物业企业为加装电梯使用管理单位(或经相关单位商讨认可的专业单位),履行电梯设备及新增维护结构、附属设施设备的管理责任。

  目前,黄浦区已完工的320多部电梯全部实现物业接管。“我们在推进加梯之初就确定‘建管并举’原则。在加梯项目签约时,物业接管就已由居委会、业委会、物业等三方达成共识,并以协议形式确定下来。”黄浦区房管局权籍科科长潘忞嚞说。

  静安区临汾路街道,有近80台电梯陆续超过两年的免保期,街道探索形成加梯后续使用管理及维保方式的“建管一体+物业托管”的“3+1”模式,供居民选择。分别由物业、专业的优质企业和品牌电梯的合作企业等,对老房加梯后续进行管理。

  由于加梯是新生事物,现实中,有不少物业并不愿意接管多出来的电梯。一位物业公司老总告诉记者,企业担心加梯的管理费能不能收上来,还担心会不会增加较大的收缴成本?“现在很多小区收缴物业费都很难,增加的加梯费岂不是更难收?”

  还有的物业自身比较小,没有这方面经验。更重要的是,算下经济账,如果后续管理的电梯数量不达到一定规模,又无法收取相应的费用,很难有盈利。还有小区居民联名反对物业接管。

  要让物业愿意接手加梯,先要破解一些痛点。

  为激励物业接管加梯,黄浦区将接管电梯纳入区政府对老公房物业补贴的考核项目中,要求物业必须达到接手90%以上的加梯才算达标。潘忞嚞介绍:“确定90%的目标,主要考虑到有些加梯楼栋可能想选择其他的接管方式,不一定要物业接管,所以设定了物业至少接手90%的加梯标准。但操作下来,目前所有完工的加梯门洞都选择由物业接管的模式。”

  虹口区也将小区加装电梯的接管情况纳入当次物业服务达标奖励考核范畴,实施“额外奖励”和“一票否决”,鼓励物业接管;代建单位促成物业企业接管电梯的业绩将作为代建单位信用评分和考核的重要参考指标;因居民服务费用缴纳不及时、相关义务履行不到位等原因导致委托服务无法继续,物业企业作为使用管理单位可按程序暂停电梯使用,各行业管理部门支持物业企业维护合法权益。

  在现实操作中,规模大的区属国企有一定优势。普陀区西部集团,目前在长风、长寿、曹杨新村街道都完成了“成片加梯”从“国企代建”到“国企维管”闭环管理。这与西部集团自身有下辖电梯维保企业、物业企业等资源有关。“我们可以实现一条龙服务,居民也比较放心。”西部集团徐虎加梯工作室业务负责人陆峰说。

  万一小区物业更换了怎么办?黄浦区即将出台新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》,明确新物业在签约小区时必须承担接管加梯的义务。

  遇到物业拒不接管或小区无物业怎么办?虹口区鼓励区属物业企业以及其他具备资质的物业企业、电梯维保企业参与加装电梯过程,将电梯的维保与管理纳入服务范围,实现一体化接管,确保住宅电梯使用安全。

  后续费用从哪里来

  在记者采访的多个小区,后续缴费难是横亘在加梯“后半篇文章”中的一个拦路虎。

  根据测算,一般电梯后续管理费用包括使用管理费、维保费、检测费、电费以及可能需要更换的零部件费用等,通常达到每台电梯每年7000元—10000元。

  黄浦区的办法是,在加梯之初,就引导居民预留至少10万元的电梯后续使用费用。

  据了解,对加梯的门洞,市、区在加梯完工验收后会给予28万元的补贴。上海一些区将补贴直接给加梯公司,作为加梯款的一部分。黄浦区则要求加梯款必须由居民在加梯前全部筹集完成,加梯补贴28万元下发后,从中留出至少10万元作为加梯后续的电费、管理费以及维保费等使用,剩余补贴再返还给居民协商分掉。这个方案绝大部分居民愿意接受。

  普陀的一些小区在居民自治过程中,也在居民缴纳的电梯款总额中预留了后续费用。在长征镇怒江南苑小区,加梯小组的核心成员田宗纺告诉记者,目前加装电梯的4个门洞,当初经过楼内居民民主协商,都预留了12万元作为后续费用。

  不仅如此,怒江南苑小区加装电梯的门洞还引入电梯广告,目前广告收益基本可以支付电梯后续费用中的电费。

  不过记者走访了解到,目前在上海,能在加装电梯的老房中成功引入广告的还比较少,主要是因为广告企业觉得这些老房楼层太低、居民人数太少,投放性价比不高。

  此外,当初没有预留后续费用的小区,收缴难度相对较大,但也做了各种积极探索。

  虹口区江湾镇街道最早竣工的几部加装电梯的后续管理费用,通过提升加装电梯门洞居民的物业费用来承担。章建新告诉记者:“这种模式的好处是,一来从非电梯房变成电梯房,多数居民愿意提升相应的物业费,二来让物业承担后续的管理也就顺理成章。”

  在普陀区桃浦镇,由普陀区相关部门补贴电梯物联网专项费每台800元/年用于维保,不足的费用由电梯所有权人自筹分摊;特别引入“保险+服务”的运维模式,鼓励业主购买加梯全生命周期保险,由保险公司为加梯后续管理提供服务,涵盖保养、检验、检测、维修、应急救援等,提供风险托底。

  樱花苑居民区党总支书记袁廷海告诉记者,“金融+梯”管理模式试点受到居民欢迎。每台电梯,所在门洞所有居民一次性投入保险资金16万元后,在未来16年电梯使用的过程中,由电梯运行所产生的各种费用,都将由保险公司承担,居民不用承担一分钱,更不用为反复筹集维保资金而烦恼。同时因电梯困人以及第三者责任产生的费用,也全部由保险公司承保,这样一来不仅让加梯居民多了份保障,也不用为加梯“后遗症”烦心。

  对于一些居民不愿意一次性投入过多保险资金的情况,樱花苑目前已经升级“金融+梯”2.0版本。与保险公司合作的电梯维保单位梯虎加梯工作室负责人郑聂平表示,在新版本中,居民可选择不包含零配件的“清包”和包含零配件的“全包”,维保周期可长可短,付款周期可以一年一次支付,有效减轻了居民负担。

  资金管理怎样可靠

  上海不少社区依靠居民自治,有力推进了加装电梯;也尝试依靠居民自治来管理加梯后续资金,但遇到了问题。

  很多加梯门洞在加梯完成后,采用由自管小组开设3人联名账户管理加梯后续资金的做法。黄浦区蒙西小区居民老谈,是电梯后续运维“3人小组”成员。电梯加装好了,10万元后续管理费用一度存到3人在银行的共管账户。

  只要支取电费、物业费、维保费,3位老人要一起到银行从共管账户中取钱,再去相关机构缴纳,很麻烦不说,老谈还担心万一有一人突然离世,资金支付会存在困难,同时在财产继承方面存在法律风险,可能造成资金账户的冻结。

  老谈所在门洞后来用上了“梯管家”。这是全市首个加梯管理经费托管平台,平台由市房管局物业处和黄浦区房管局牵头,与上海市房地产交易资金管理有限公司共同搭建,在工商银行开户使用。

  “梯管家”以电梯为单位开户,专款专用。银行根据居民提供的名单为账户开设“白名单”,账户内资金只能划拨给白名单内的相关机构,确保资金安全;也不用居民自己跑银行,费用可以自动划拨;当账户资金发生变动,会有手机短信发送到门洞每户居民手机上,如果居民有异议,可在三天内到银行办理手续,暂停资金的划拨。

  居民还可以查询到账户余额,每一笔费用都有据可查。前段时间,上海某区有上家卖了房子,和下家说自己参加了加梯。但房屋交易后,下家发现上家说谎了,根本没有参与加梯,双方产生纠纷。“如果有了‘梯管家’,下家购房前可以要求上家出示‘梯管家’的资金账户信息,证明自己参与加梯。”老谈说。

  目前,“梯管家”账户已覆盖黄浦区10个街道,累计签约133台,有效规避了资金筹集困难、管理人员变动、管理责任推诿等问题。

  与之相似,桃浦镇樱花苑也在上海房地产交易中心资金管理有限公司为加梯门洞申请了专项账户,实现第三方监管、专款专用。

  虹口区也要求在加装电梯前期征询阶段,明确建设资金和电梯后续管理经费的资金监管机构,开设资金账户,有效管控加梯建设资金和电梯后续管理经费筹集、管理和使用。

  遇到“扯皮”怎么办

  记者在采访中还发现,尽管老房加梯是居民自治项目,但后续管理会发生各种“扯皮”的事情,居委干部操碎了心。

  为此,基层呼吁出台相关的指导意见、制定居民自治公约,与此同时,“走心入脑”的群众工作也十分重要。

  比如,有居民当初反对加梯,没有交费,但电梯建成几年后又想参加了。这时如果遇到楼内其他居民反对,就比较棘手。

  法律界人士认为,《民法典》以及最高人民法院、住房城乡建设部联合的“老旧小区既有住宅加装电梯典型案例新闻发布会”上明确,原来反对加装电梯,或者未出资加装电梯的业主,之后因为生活需要而需使用加装电梯的,在合理分担加装和维护费用的情况下,权利应当依法受到保护。

  但具体该如何操作,更多还是依靠基层指导、居民自治。新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》就做出规定,后来想加入的居民具体补缴多少,由参与加梯的居民在加梯之初商定,并在加梯前就明确告诉对方。

  在樱花苑,就有这样的居民现在成功进入加梯行列。袁廷海对此体会很深:“老房加梯后续文章,一样需要居民区党建引领,需要‘加梯小组’给力,也需要邻里之间有和谐的关系,这样就会形成良好的示范效应,向更多的门洞推广。”

  开始采用“保险+服务”模式时,有不少居民不愿缴费。但袁廷海帮他们算了一笔账,随着人工费、材料费等不断上涨,“保险+服务”维保模式更加安全和省钱。居民们想想有道理,就同意了。

  江湾镇街道沽源路居委会主任张太峰,也在电梯免保期快到前3个月,给居民们一家家打“预防针”,在居民的支持下,物业与第三方维保公司签约,以大家认可的方案履行相应责任。

  眼下,有越来越多的区域将加梯纳入全生命周期管理中。

  普陀区长风新村街道围绕“全生命周期管理”,不断丰富“加梯维保菜单”,还通过数字赋能加强管理效能,居民只需通过手机“梯虎电梯物业”小程序,便能知晓电梯使用过程中的大小事。

  虹口区在《关于推进既有多层住宅加装电梯物业接管及后续管理工作的实施方案》明确,将物业接管方案纳入加装电梯前期征询方案中,并要求加装电梯完成综合竣工验收并达成接管协议后,方可交付使用。

  在新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》中将增加新内容:未来,使用15年以上的加梯,经过评估后需改造时,还可享受黄浦区对老旧电梯更新的补贴政策,形成电梯全生命周期管理闭环。

  来源:解放日报

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