内容提要：7月下旬开始，一波波关于楼市的大利好频频袭来，政策和文件紧锣密鼓地发布。那么，这些政策能否激活楼市呢？
7月下旬开始，一波波关于楼市的大利好频频袭来，政策和文件紧锣密鼓地发布。那么，这些政策能否激活楼市呢？
市场现状：登记遇冷 去化率降低
近日，西安登记平台遇冷，登记人数可谓是“拦腰砍”。据西安住建意向登记平台显示，7月至今共有27个项目上线登记，共推出5195套房源，核验登记人数6344组，平均中签率超80%。房源供应上与6月（5763套）相差不大，但登记人数却出现明显下滑，与6月的12175人相比减少了近一半。
进入二季度以来，4-6月连续三个月西安楼市主城+城六区的供应量均保持在“高位”，但成交热度明显后劲不足，4月份28次开盘，仅5次摇号；5月份35次开盘，摇号8次，3个“千人摇”；6月份稍有回温，41次开盘，摇号盘占比27%，5个千人摇。而进入7月以来，从登记的结果看，登记热度明显下降。之前的网红盘也完全失去优势，登记人数也不理想。如御锦城、高科麓湾国际社区最近推出的房源，登记人数都未超过房源数，处于平销状态。而位于沣东的海逸长洲项目在最新一次的登记中，出现了“0”登记。
去化率上，7月至今，西安主城区共推出4305套房源，整体去化率约为65%。100%去化的项目只有中海学仕里，其余开盘项目中，最低去化仅为8%，足可以看出楼市的冷静程度。
利好政策：楼市或将迎来新拐点
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。大范围启动城中村改造，目的很明确：一是改善民生，二是扩大内需，三是推动城市高质量发展，既改善大城市住房问题，还可以带动消费。涉及的城市包括8个超大城市和11个特大城市，其中就有西安。
7月24日，中央政治局会议最新定调，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性需求和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。可以看出，中央对地产行业的定调发生了重大调整，也为下半年各个城市政策工具的使用打通了关隘。虽然上半年楼市很冷淡，很多三四线城市的政策已有不同程度放松，但一直被认为供不应求的一二线城市，限购、限贷、限价等调控政策一直没有松动的迹象。这次会议上对行业形势的重新定调，意味着一二线城市的调控政策，大概率也将会迎来放松。
7月25日，国家税务总局又放出刺激政策，发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》中有十几条针对个人买卖房产的税费优惠政策。其中，个人销售住房减免增值税，个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税。不仅在二手房交易减负担、降成本，刺激买卖，带动流通，也在新房购买上对二套改善性住房提出减征契税。
对于近期频繁的利好政策，“丁祖昱评楼市”认为，首先楼市供需关系转变，政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。定调的进一步宽松更多影响的是行业预期，政策如何落地以及落地后效果如何都有待观察。
未来趋势：利好政策大概率会再来
楼市不断下行，利好的楼市政策能否激活西安楼市呢？
沈视楼市主理人沈玮认为，当下市场供求关系已从卖方市场到买方市场，过去不合时宜的收紧政策得调整了。接下来的政策也是围绕着这个基调进行，比如一二线城市的限购限贷调整。全面放开限购限贷比较难，但放松肯定能看到的。
西安房地产行业资深分析师朱郁表示，如今救市信号非常明显，国家层面的政策接踵而至，但具体到各个城市，尤其是一线城市的刺激政策大部分还没出来，西安更没动静。目前，全国楼市都紧盯一线城市，如果一线城市政策出台并出现成交量大涨，那么二三线城市政策就指日可待了。所以，目前需要耐心等待一线城市的救市反应。如果一些放松政策未能将房地产救回来，肯定还要给出更大的利好，估计会从价格、购房门槛、二手房流通、优惠力度等多个方面继续出台政策来盘活市场。 华商报记者 党兰 张毅
