位于黄浦区五里桥街道的鼎达小区，即将成为上海又一个既有多层住宅加梯全覆盖小区。小区业主加梯意愿高、推进速度快，与黄浦区正在大力推进的“建管并举”加梯模式不无关系。“小区物业公司从加梯建设开始就参与其中，加梯完成后无缝接手电梯管理。我们少操心也放心，加梯推进很顺畅。”鼎达小区业委会主任尤慧芬说。目前，黄浦区既有多层住宅加梯已突破110台，全部实现物业接管，基本解决了业主使用电梯的后顾之忧。
多付一些钱，省心放心
“加梯并非‘一加了之’。除了建设，加梯使用后涉及检测、维保、管理等。加梯使用产生的费用如何支付、谁来负责管理与维保？在加梯立项之初，我们就引导业主考虑这些问题。”黄浦区房管局物业科副科长潘忞嚞说。
鼎达小区所在的五里桥街道桥一居民区，是黄浦区加梯完成最多的居民区。居民区所有的加梯完成后，全部由小区物业——民企爱仁物业接管。“我们这部电梯使用后，现在每年需要业主支付1.1到1.2万元，包括电费、管理费、维保费等。”尤慧芬居住的楼组在2019年加装了电梯。业主们在使用加梯之初协商了费用分摊机制。费用按照楼层进行分摊，支付多的业主现在每年付1000多元，支付少的业主付300到400元。业主们与物业签订的加梯管理合同中规定，物业公司承担电梯保洁、应对突发情况、委托维保单位进行电梯维护、巡视电梯运行情况等责任；业主则每年自行向物业缴纳费用。
“电梯是特种设备，事关业主人身安全。由小区物业接管加梯后，尽管我们业主要多付一些钱，但省心了，也放心了。”尤慧芬说。鼎达小区后来加装的多部电梯都借鉴了这一模式。
不仅在加梯完成后由物业负责电梯管理，在电梯加装过程中，区房管局、街道与居委也引导物业参与其中。“电梯加装施工中会遇到很多复杂情况，如很多老小区地下管线排布复杂，物业公司有原始图纸，他们会帮施工人员一起对照图纸现场查看，施工后对这些地下工程也会进行检查。”居民区党总支书记钱姝磊说。黄浦区从2018年加装第一部电梯时就在探索加梯后如何管理。
“自管”加梯曾引发混乱
其实，加梯使用后没有让物业接管而引发管理混乱，黄浦区也有过经验教训。2019年，桥一居民区的怡绿小区第一、第二部电梯加装成功，业主们最初选择“自管”加梯。一位业主说，当时大家以为，加梯管理就是收电费、打扫卫生，电梯如果有问题了，打电话给维修公司就行了。“但我们想简单了！”
使用后，业主们发现首先碰到的难题就是“三方通话”设备装在哪里。所谓“三方通话”是指电梯内、维保单位以及应急处置单位需要各安装一部通话设备，以应对电梯关人等突发紧急情况。一般的应急处置单位就是小区物业。但怡绿小区第一、第二部电梯没有聘请物业进行管理，“三方”就少了一方。
街道去外区学习过其他小区的自管模式，发现很难解决这一问题。“有的楼栋是将电话装在楼内热心业主家中，有的是装在楼栋的大厅中。但这两种方式都无法做到，一旦电梯发生紧急情况，要有人及时接听、要有专业力量及时处置。”街道相关负责人说。
“缺少了‘三方通话’中的一方，大家用起电梯来确实觉得心里不踏实。”楼内业主说。
一波未平一波又起。此时，有小区业主发现，两部电梯装好后，自己家中下水道返水严重。物业查看后认为，加梯公司在加梯中破坏了地下管线，应由加梯公司负责维修；可加梯公司认为,小区地下水管出了问题，应由物业负责维修。物业、加梯公司互相推诿，苦的是业主。历经“磨难”，两个楼栋业主意识到，没有物业参与管理，加梯“跑不顺”。后来业主主动聘请了小区物业作为加梯管理方。
破解加梯使用三大难题
去年年中，黄浦区房管局与区市场监管局在前期大量加梯经验总结的基础上，联合出台《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》，解决了加梯使用中的三大难题：加梯由谁来管、具体管什么、加梯更新大修的“养老金”从哪里来。
《指导意见》明确,小区加梯后加梯产权人应委托小区物业管理加梯，明确加梯管理中最重要的两块——电梯安全管理与新增设备管理具体都怎么管，指导加梯小区设立后续至少10万元的专项资金账户用于电梯后续管理与维修。《指导意见》要落地，关键一环是提高物业接管电梯的意愿度。
黄浦区房管局与区市场监管局发现，物业公司有两个担忧，一是担心管理责任不清，二是担心更新大修“养老金”难落实。《指导意见》中，对这两个问题都进行了明确。如，加梯使用管理单位要履行14个职责，包括设立电梯安全管理员、在电梯出现故障时如何操作、监督维保情况等。《指导意见》对电梯产权人，即业主的职责也做出明确规定，要为电梯设立用于更新大修的“养老金”，建议从政府对加梯的补贴资金中留存，且根据电梯一般使用15年的寿命，建议至少留存10万元以上。《指导意见》对维保单位的职责范围也有详细规定。至于加梯管理费用该收多少，是业主非常关心的问题。区市场监管局给出指导价，包括保洁费、电梯安全管理人员费分摊、电梯安全责任险、综合管理费，测算价格为每年每台4869至7095元之间。再加上维保费、电费等，建议每台加梯的支付费用为每年1.35到1.6万元。区市场监管局还出台了全市首个《电梯维保合同范本》。
黄浦区引导物业企业将接管加梯作为物业服务品质升级的一个方向。对愿意接管加梯的物业公司，区里给予一定政策倾斜。（记者 唐烨）
